Ze świata prawa

Umowy dobrego sąsiedztwa

Inwestorzy planujący wykonanie przedsięwzięcia o znaczącym zasięgu lokalizacyjnym, takim jak kompleks zakładów przemysłowych, zespół biurowców, czy farmy elektrowni wiatrowych muszą liczyć się z tym, iż na każdym etapie realizacji inwestycji może ona zostać znacząco opóźniona przez udział osób sprzeciwiających się jej powstaniu. Już na etapie sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub tzw. „procedury środowiskowej” osoby niechętne inwestycji, mogą skutecznie utrudniać ukończenie planowanego przedsięwzięcia. Najczęściej spotykanym w praktyce sposobem jest składanie odwołań od wydanych decyzji, np. pozwoleń na budowę. Przepisy prawa budowlanego oraz przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, z uwagi na dość szeroką definicję strony, dopuszczają możliwość składania środków odwoławczych również osobom, których nieruchomości nie znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji. Co więcej, okoliczność przysługiwania danej osobie statusu strony w postępowaniu jest rozstrzygana dopiero na etapie wydawania decyzji. Zatem przez cały przebieg postępowania, osoba która złożyła odwołanie może dokonywać wszystkich czynności, które przysługują stronie(np. składać wnioski dowodowe), bowiem przepisy procedury administracyjnej nie zwierają odrębnego trybu, w którym organ mógłby rozstrzygać czy dany podmiot jest stroną postępowania czy też nie (wyrok WSA w Krakowie, II SA/Kr 1202/09). W praktyce często okazuje się, iż osoba składająca odwołanie lub uczestnicząca w postępowaniu „przeciwko” realizacji inwestycji, nie ma interesu prawnego w toczącym się postępowaniu, a zatem nie jest stroną. Poprzez swoje uczestnictwo wyraża jedynie ogólne niezadowolenie, z faktu że w okolicy powstaje np. farma wiatrowa.
Dla inwestorów takie sytuacje nie należą do rzadkości. Oznaczają one znaczące opóźnienie w uzyskaniu ostatecznych decyzji i w zrealizowaniu inwestycji, co z kolei zwiększa jej koszty.
Coraz częściej pojawiającym się rozwiązaniem w takiej sytuacji, jest włączanie właścicieli okolicznych nieruchomości w proces inwestycyjny, poprzez zawieranie umów dobrego sąsiedztwa. Umowy te polegają na wzajemnej współpracy inwestora i mieszkańców w realizacji przedsięwzięcia. Taka forma wymaga zgodnych oświadczeń woli obu stron, co wyklucza niezgodne z prawem narzucanie przez inwestora swoich propozycji. Przedmiotem tej umowy jest najczęściej zobowiązanie właściciela do współpracy przy realizacji inwestycji poprzez np. zgodę na sporadyczne wejście na grunt przez pracowników inwestora czy dostarczanie informacji dotyczących uwarunkowań lokalizacyjnych. Inwestor ze swojej strony natomiast zobowiązuje się do informowania o postępach w realizacji przedsięwzięcia i do uwzględniania potrzeb i oczekiwań okolicznych mieszkańców. Współpraca może polegać nie tylko na działaniu, ale także na zaniechaniu, poprzez zobowiązanie do nieskładania odwołań lub innych środków prawnych, mogących opóźnić realizacje przedsięwzięcia. W treści umowy można uregulować również kwestie konsekwencji niedotrzymania nałożonych zobowiązań, takich jak odszkodowania czy kary umowne, pamiętając jednocześnie, iż muszą być one dostosowane do charakteru umowy.
W obecnie obowiązujących przepisach, tego typu umowy nie zostały uregulowane, zatem ich zawieranie jest dopuszczalne w oparciu o zasadę swobody umów wyrażoną w art. 3531 k.c. Są one umowami nienazwanymi, do których odpowiednio będą miały zastosowane przepisy, regulujące taki rodzaj umów zawartych w kodeksie cywilnym, do których charakterem i treścią będą najbardziej zbliżone. Mogą mieć charakter wzajemny, odpłatny lub inny, taki jaki strony wzajemnie wynegocjują. Podobne umowy są już stosowane w innych krajach np. Niemczech.
Zawieranie tego typu umów wpływa korzystnie na cały proces inwestycyjny, poprzez angażowanie społeczności lokalnej w jego realizację. Inwestor, który liczy się z potrzebami mieszkańców, będzie mógł liczyć w przyszłości na ich przychylność także przy realizacji innych przedsięwzięć.